Skip to content
Главная | Семейное право | Алексеев в.а о понятии недвижимого имущества

Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. Алексеев В.А.

Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения имущества к недвижимому? На трактовку самостоятельности объекта как критерия недвижимости в практике Высшего Арбитражного Суда РФ обращает внимание Р. При этом оба автора стремятся осмыслить признак самостоятельности объекта на основе судебной практики, привлекая к анализу такие категории, как "улучшение земельного участка", "сложная вещь", "главная вещь и принадлежность", "единый комплекс недвижимости".

Нам представляется, что попытка разобраться в соотношении этих понятий применительно к недвижимому имуществу на базе судебной практики не может быть достаточно продуктивной в силу весьма свободного обращения с перечисленными выше терминами в судебных актах. По тем же причинам трудно установить, что же конкретно имели в виду судьи под самостоятельностью объекта.

Поэтому попробуем рассмотреть указанные понятия без жесткой привязки к судебным делам. Проблема самостоятельности объекта прежде всего возникает при анализе статуса таких явлений, как "асфальтовое покрытие", "бетонированная площадка", "работы по мелиорации", "земляные насыпи", "футбольные поля", "ограждения" и т. При этом, отказываясь признавать данные объекты недвижимостью, суды указывали, что они являются улучшениями земельных участков, их принадлежностями, входят в состав земельного участка, не имеют самостоятельного хозяйственного назначения.

Таким образом, сложилась общая практика непризнания перечисленных феноменов недвижимостью. Но для рассмотрения вопроса о критериях отнесения вещей к недвижимым нам нужно правильно определить правовое основание подобного вывода. Лапач делает следующее заключение: Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены здесь и далее в цитатах выделено нами. Как бороться с регистрацией в качестве недвижимого имущества объектов, таковыми не являющихся?

Представляется, что данная формулировка весьма неточна. Главная причина, по которой эти объекты не признаются недвижимыми вещами, состоит в том, что они вообще вещами не являются. В связи с этим нельзя говорить об их прочной связи с землей, о том, что они выступают в качестве "сооружений" и что они "обслуживают" земельный участок, нельзя и рассуждать об их функциональном назначении.

Именно поэтому они не могут выступать как принадлежности участка, включаться в состав сложной вещи. Их статус определяется не отсутствием самостоятельности в обороте, а отсутствием у них качества вещей в принципе. Они не могут быть отнесены как к недвижимым, так и к движимым вещам, в силу чего говорить об их самостоятельности бессмысленно. Это так же нелепо, как относить к вещам кирпичи и балки, из которых построен дом, или считать вещами внутренние сети водоснабжения, отопления и канализации.

Во всех этих случаях речь будет идти о кирпичном, отапливаемом доме, в котором имеются канализация и водоснабжение. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены аналогичная правовая позиция выражена в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности.

Применительно к статье Гражданского кодекса Российской Федерации Вместе с тем не вполне корректно именовать данные улучшения сооружениями, поскольку ст.

СКАЧАТЬ КНИГУ

Подтверждением этому является формулировка п. В то же время данная формулировка предполагает, что замощение участка в каких-то случаях все-таки может представлять собой сооружение, что также не вносит ясности в решение вопроса. Полагаем, что замощение само по себе вообще не может быть сооружением, возможны лишь случаи, когда оно является элементом сооружения, возведенного на земельном участке но тогда его нельзя назвать замощением земельного участка.

Удивительно, но факт! Они не могут быть отнесены как к недвижимым, так и к движимым вещам, в силу чего говорить об их самостоятельности бессмысленно. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны.

Теперь перейдем к понятию самостоятельности применительно к сложной вещи. В соответствии со ст. Получается, вхождение вещи в состав сложной вещи влечет утрату ее самостоятельной оборотоспособности. От неотделимого от вещи результата работ по ее улучшению часть сложной вещи отличает то, что до включения в состав сложной вещи и после исключения из него она может самостоятельно выступать в обороте.

Однако закон продолжает считать ее вещью и даже допускает возможность ее самостоятельного оборота и после включения в состав сложной вещи. Если асфальтовое покрытие никогда и ни при каких условиях не может стать вещью, то здание автозаправочной станции, входящее в состав АЗС как сложной вещи, может приобрести самостоятельный статус после того, как АЗС прекратит свое функционирование.

Тогда это здание сможет рассматриваться отдельно от резервуаров и другого оборудования и использоваться по иному назначению. До тех же пор, пока АЗС функционирует, оно расценивается как недвижимая вещь, входящая в состав объекта недвижимости сложной вещи , который именуется АЗС. Поскольку в период нахождения в составе сложной вещи ее составная часть качество вещи не утрачивает, такая вещь подлежит отнесению либо к движимым, либо к недвижимым вещам.

Следовательно, вхождение в состав сложной вещи не является основанием для лишения вещи статуса недвижимого имущества, она продолжает оставаться недвижимой вещью, оборот которой подчиняется правилам ст. При этом сложная вещь считается единым объектом оборота, в связи чем на период ее существования входящие в нее части, имеющие признаки недвижимых вещей, "поглощаются" ею.

Это проявляется в том, что права на сложную недвижимую вещь и входящие в нее в качестве частей недвижимые вещи не могут быть одновременно зарегистрированы; при регистрации права на сложную недвижимую вещь права на входящие в ее состав недвижимые вещи должны быть прекращены. Таким образом, и здесь использование критерия самостоятельности объекта для отнесения вещей к недвижимому имуществу лишено смысла. Утрата недвижимой вещью самостоятельности в обороте в данном случае характеризует лишь особенность ее правового режима, но не является основанием для исключения ее из числа недвижимых вещей.

Наибольшую сложность представляет рассмотрение категории недвижимости в контексте соотношения главной вещи и принадлежности. В литературе высказана точка зрения о том, что "деление вещей на главные и принадлежности ст. С этой позицией трудно согласиться по следующим причинам. Во-первых, реально существуют объекты, прочная связь которых с землей, равно как и их вспомогательное назначение по отношению к другим недвижимым вещам, не вызывает сомнения.

В качестве примеров можно привести отдельно стоящие котельные, электрические подстанции, гаражи, гостевые дома и пр. Во-вторых, в градостроительном законодательстве есть понятие вспомогательных объектов капитального строительства п. В-третьих, при отрицании деления недвижимых вещей на главные и принадлежности непонятно, как определять статус вспомогательных объектов: В-четвертых, невозможность определить в порядке ст.

Поэтому мы полагаем, что деление на главные вещи и принадлежности применимо как к движимым, так и к недвижимым вещам. Теперь рассмотрим понятие самостоятельности по отношению к недвижимым принадлежностям главной недвижимой вещи. Главная вещь и принадлежность на протяжении всего своего существования продолжают оставаться вещами и недвижимыми вещами. В связи с этим право как на главную вещь, так и на принадлежность, как и переход этого права в случае отчуждения, подлежит государственной регистрации.

Специфика состоит лишь в том, что согласно ст. Как отмечалось выше, особенностью главной вещи и принадлежности в сфере недвижимости можно назвать ограничение возможности договорного изменения законного режима принадлежности: Однако если для раздела земельного участка могут существовать законные препятствия, то для установления режима общей долевой собственности на участок в связи с отдельным отчуждением недвижимой принадлежности такие ограничения трудно себе представить.

Здесь препятствием может быть только отсутствие соответствующей договоренности между собственником главной недвижимой вещи и потенциальным приобретателем недвижимой принадлежности. Вместе с тем отсутствие такого согласия между конкретными лицами исключает только проведение сделки по отчуждению принадлежности между ними, а не вообще. Следовательно, если вспомогательное назначение здания или сооружения по отношению к другому зданию или сооружению установлено, то такие объекты будут иметь статус главной вещи и принадлежности.

При этом отсутствие самостоятельности недвижимой принадлежности не исключает ее статуса как недвижимой вещи, предполагает регистрацию прав на нее и подчинение ее правовому режиму недвижимости.

алексеев в.а о понятии недвижимого имущества Элвин описывал

Мы считаем, что недвижимая принадлежность приобретает качество недвижимой вещи с момента ее создания. Этот ее статус не зависит от приобретения или утраты качества принадлежности. В то же время нужно иметь в виду, что самостоятельное отчуждение недвижимой принадлежности всегда сопряжено с изменением ее статуса. Отчужденная отдельно от главной недвижимой вещи, она всегда утрачивает качество ее принадлежности и становится либо принадлежностью другой главной недвижимой вещи, либо главной вещью. В качестве примера первой ситуации можно привести отчуждение котельной, обслуживавшей здание, собственнику соседнего здания, которое она теперь будет отапливать.

Удивительно, но факт! Поэтому открытым с позиции права остается вопрос:

Вторая ситуация возникнет, если та же котельная, утратившая свою вспомогательную функцию к зданию, будет приобретена, например, для использования под склад. Мы видим, что и в случае отношения "главная вещь - принадлежность" критерий самостоятельности объекта для отнесения его к недвижимому имуществу не работает. И главная вещь, и принадлежность, если они имеют прочную связь с землей, являются недвижимыми вещами с момента их создания.

Мы рассмотрели ряд понятий: В конце этой цепочки теперь находится такое понятие, как "часть единого недвижимого комплекса" далее - ЕНК ст. Рассмотрим его в свете критерия самостоятельности. Из этой формулировки, а также из положения данной статьи о том, что "к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах", можно сделать вывод, что вещи, вошедшие в состав ЕНК, не могут самостоятельно выступать в обороте, поскольку рассматриваются как единый объект.

Но в чем же в таком случае их отличие от сложных недвижимых вещей? Основное отличие ЕНК от сложной недвижимой вещи состоит в том, что сложная вещь существует как единый объект независимо от желания правообладателя рассматривать ее в качестве таковой, а ЕНК формируется на основании волеизъявления правообладателя при наличии определенных условий.

Для приобретения частями сложной вещи качества оборотоспособных объектов недвижимости необходимо физически прекратить связь между этими частями и тем самым уничтожить сложную вещь. Для ЕНК главным является волеизъявление правообладателя на его формирование расформирование , выраженное в обращении за регистрацией права собственности на совокупность объектов в целом как на одну недвижимую вещь или, наоборот, на прекращение такой регистрации или исключение каких-либо объектов из ЕНК.

Можно ли сказать, что в результате регистрации ЕНК вошедшие в него здания и сооружения перестают быть объектами недвижимости, поскольку утрачивают самостоятельность в обороте?

Публикации автора

Данный вопрос, по нашему мнению, должен решаться аналогично вопросу о регистрации прав на здание и на помещения в нем. Особенностью таких объектов является то, что установление права собственности на отдельные помещения исключает одновременное рассмотрение вопроса о собственнике здания в целом. Объектом собственности выступает либо здание в целом, либо отдельные его помещения, притом что и здание, и помещения продолжают существовать физически.

В практике регистрации прав на недвижимое имущество при продаже собственником здания хотя бы одного помещения в нем в ЕГРП право на это здание прекращается, оно трансформируется в совокупность прав на входящие в него помещения. В свою очередь, собственник всех помещений в здании может, наоборот, трансформировать совокупность этих прав в право собственности на все здание с одновременным прекращением прав на помещения.

Таким образом, в ЕГРП этот процесс отражается как появление и исчезновение объектов при фактическом отсутствии в самих этих объектах каких-либо изменений. С точки зрения ЕГРП формирование ЕНК выглядит как прекращение существования вошедших в него недвижимых вещей, а его расформирование или исключение из него какого-либо объекта или объектов - как возникновение новых недвижимых вещей.

Однако нужно иметь в виду, что объективно недвижимые вещи, вошедшие в состав ЕНК, продолжают существовать.

Читать популярные статьи на сайте

Поэтому не будет верным утверждение о том, что с включением зданий и сооружений в ЕНК они прекращают существование, поскольку, сохраняя качество недвижимых вещей, они исключительно по волеизъявлению собственника на период включения в ЕНК утрачивают способность участвовать в обороте отдельно от ЕНК. Итак, можно прийти к выводу о том, что критерий самостоятельности в обороте не должен применяться для отнесения вещей к недвижимым. В случаях работ по улучшению недвижимой вещи говорить о самостоятельности нельзя, так как то, что характеризуется несамостоятельностью, не является вещью вообще.

Улучшения не должны признаваться недвижимыми вещами не потому, что они не обладают самостоятельностью, а потому, что они не обладают качеством вещи. Если же спорный объект обладает качеством вещи и имеет прочную связь с землей, то это недвижимая вещь. При этом ее вспомогательное значение по отношению к другой недвижимой вещи, включение ее в состав сложной вещи или в единый недвижимый комплекс не лишает ее качества недвижимости. Economy and Law [Khozyaystvo i pravo]. Civil Law Review [Vestnik grazhdanskogo prava].

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:


Читайте также:

  • Права инвалидов при ликвидации предприятия
  • Рукописное завещание на квартиру образец
  • Заявление о признании факта владения на праве собственности
  • Исковое заявление о разделении лицевого счета по оплате коммунальных услуг
  • Отличие расторжения брака от прекращения
  • Конституционное право гражданское право трудовое право семейное право это
  • Правовые основы сбора и оценки доказательств в деятельности адвоката